C asa de veraneo: las pocas zonas donde comprarla es rentable

29 JUN 2018 12:21 h

Todos hemos soñado alguna vez en ser propietario de una casa en la playa o montaña para ir a pasar las vacaciones. Una segunda vivienda supone elevados gastos y puede resultar una mala inversión. Destacamos los pocos municipios costeros donde sí es rentable adquirir una casa de vacaciones.

Caso 1: Si compras y no vendes

El precio medio de alquiler de una vivienda de aproximadamente 85 m2c en un municipio de la costa nacional es de 628 €/mes y el ticket medio de compraventa de 127.310 €. Si consideramos que se disfruta la casa de vacaciones dos meses al año y además se alquila a veraneantes cuatro meses más, con el aporte obtenido del alquiler se necesitarían de media 34 años para amortizar la inversión.

El tiempo necesario para recuperar la inversión únicamente con el alquiler (siguiendo la estrategia de alquilar seis meses al año) es mucho menor en ciertas zonas. Es el caso del municipio costero de Almazora (70km al norte de Valencia) donde el bajo importe de adquisición de un piso de tamaño medio-grande (aprox. 120m2c) y el elevado alquiler para esta tipología reduce el número de años para amortizar la inversión a 13,4 años. En Lepe (Huelva) y Sueca (Valencia) se puede amortizar la compra de un piso de +-85m2c en menos de 20 años.

En el otro extremo, existen ciudades donde nunca se recuperaría la inversión alquilando el activo inmobiliario (+-120m2c) seis meses al año, como por ejemplo San Sebastián (61,9 años) Santander (53,8 años) o La Coruña (50,6 años). Para hacer una inversión adecuada en estas zonas, sería necesario aplicar alquiler tradicional o vacacional.

Caso 2: Si compras y vendes la vivienda a los diez años

Pongámonos en la piel de un comprador que quiere disfrutar de su casa de verano a razón de dos meses al año, alquilarla cuatro meses más, y posteriormente venderla a los 10 años. Al incluir en el cálculo la plusvalía de la venta futura, se detectan patrones interesantes.

En Almazora (Castellón), las predicciones son que al comprar un piso de aproximadamente 120m2c ahora y venderlo en diez años, se recuperaría el 100% de la inversión e incluso se obtendría un beneficio con las plusvalías esperadas de la venta. En los municipios de Castellón de la Plana y Tarragona, gracias a las plusvalías esperadas de la venta, un piso de unos 85m2c se amortizaría en su totalidad en diez años pero sin apenas beneficio.

Al comprar una vivienda de aproximadamente 85m2c en Gavà, Valencia o Motril, uno estaría perdiendo hasta el 20% de su inversión al vender la casa a los 10 años. En municipios como Torrox, Alcudía o Pollença, perdería hasta el 80% siguiendo el modelo de uso descrito arriba (alquilando seis meses al año).

Recomendaciones

Existen diversas formas de rentabilizar un inmueble, desde el alquiler tradicional hasta el vacacional o la venta con plusvalías. Este artículo se refiere únicamente a rentabilizar una segunda vivienda sin que sea muy laborioso para el comprador.

Como estrategia de inversión inmobiliaria, por lo general no recomendamos adquirir una casa de veraneo para uso personal incluso si la idea es venderla a los 10 años, salvo en determinadas localizaciones y dependiendo el tipo de vivienda. Ambos casos analizan rentabilidades brutas sin incluir gastos de escrituración y transmisión, de mantenimiento, gastos de la comunidad e imprevistos que supone una segunda vivienda.

Fuente: El Mundo

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Según recientes informes inmobiliarios, el precio medio es ya similar al de los años del “boom”, previos a la crisis.

El precio medio de las viviendas en alquiler en España lleva más de tres años al alza y ha alcanzado récords históricos en los últimos meses en decenas de localidades, la mayor parte de ellas en Madrid y la costa del Mediterráneo, mientras está más estable en otras zonas, como la del Cantábrico.

Según recientes informes inmobiliarios, el precio medio del alquiler es ya similar al de los años del “boom”, previos a la crisis, tanto en las grandes ciudades -especialmente Barcelona y Madrid- como en municipios costeros de Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y Cataluña.

Así lo indica, por ejemplo, el último análisis publicado por Fotocasa, que señala que el precio del alquiler en cinco provincias (Barcelona, Madrid, Baleares, Las Palmas y Salamanca) ha alcanzado en 2018 sus máximos históricos, que databan de hace una década.

Barcelona tiene el precio más alto y en enero alcanzó su récord con 13,90 euros/m2, que superaba en más del 6% al anterior máximo, que era de mayo de 2007.

Madrid llegó a su récord este abril (12,36 euros/m2), por encima del que tenía en septiembre de 2007, mientras Baleares llegó a su cota máxima (10,60 euros) este mayo, Las Palmas en enero (7,65 euros) y Salamanca (7,34 euros) también en mayo.

ExpansiónLa ciudad con el precio más alto es Barcelona (1.796 euros/m2) y Madrid es la comunidad con mayor precio medio (1.395 euros/mes), frente al más reducido, que está en Extremadura (440 euros/mes).

Esos datos muestran una gran disparidad por zonas geográficas, pues el alza interanual de junio de 2017 a junio de 2018 alcanzó el 24,3% en Cataluña, mientras se producen aún fuertes descensos, como el 18,06% que bajó el precio en Córdoba.

El director editorial del Informe Inmobiliario 2018 elaborado por la Universitat de Barcelona y la consultora Forcadell, Gonzalo Bernardos, cree que la vivienda de alquiler no ha llegado aún a sus récords si se tiene en cuenta la inflación, y estaría un 30% más barata que en 2007.

“El problema no es el precio, sino los bajos salarios”, explica Bernardos, y estima que el alquiler seguirá subiendo al menos hasta 2020, mientras que “el gran trasvase de inquilinos a propietarios puede hacer que baje después de esa fecha”.

En ese sentido, añade que en ciudades como Barcelona o Madrid los alquileres empiezan ya a dar síntomas de estancamiento.

En su opinión, los pisos turísticos no son el principal culpable de la subida del alquiler, pues no solo aumenta en distritos céntricos, sino de forma global en las grandes urbes y alrededores.

Bernardos cree que el paso masivo de inquilinos a propietarios no llegará hasta 2020 y un estudio realizado por el comparador online Rastreator señala que ya ahora el 28% de los arrendatarios españoles se ha comprado o estaría dispuesto a comprarse una casa si paga lo mismo que de alquiler.

El alquiler en España ofrece una rentabilidad bruta media del 5,7%, según un informe de Servihabitat. En ese estudio se calcula que la oferta de viviendas en alquiler disponible en España es ahora de unos 90.000 inmuebles: una reducción del 8,1% respecto a septiembre de 2017.

El precio medio de las casas en alquiler de entre 80 y 90 m2 es de 680 euros/m2, tras aumentar casi el 10% en el último medio año.

Por su parte, en otro informe, Pisos.com ha señalado que mientras los ingresos medios anuales de los trabajadores han aumentado el 0,2%, hasta los 23.156 euros, la renta media del alquiler ha pasado de 675 a 780 euros mensuales.

Así, un alquiler medio de 780 euros equivale al 40,42% del salario frente al 30,30% de hace un año.

 

Eso sí, de nuevo con grandes diferencias por zonas geográficas, ya que en Madrid la tasa de esfuerzo inmobiliario para arrendamientos es del 60% o en Baleares del 57%, mientras que en Castilla-La Mancha, Extremadura y Asturias no llega al 30%.

Según un informe de Sigma 2 para Century 21, si se compara el precio medio entre quienes ya han alquilado o piensan hacerlo con las rentas ofertadas, el desfase es de 70 euros de media.

La oferta de vivienda de alquiler de hasta 500 euros al mes se sitúa 11 puntos por debajo de la demanda, 41 frente a 52%, mientras que en las de entre 501 a 600 euros se observa un excedente de oferta de dos puntos (20 frente a 18%).

Cada vez la diferencia es mayor entre lo que la gente busca y lo que hay en el mercado, explicó el consejero delegado de Century 21, Ricardo Sousa, quien cree que los precios han subido más rápido que la renta disponible de los hogares, lo que, sumado a la celeridad del incremento del consumo, hace que el presupuesto para vivienda sea menor.

Marbella, Mijas y Fuengirola, entre las cinco localidades costeras que más venden de toda España – Seis municipios malagueños, en la lista de mayores subidas de precio en Andalucía

La sociedad de valoración Tinsa ha situado de nuevo a la Costa del Sol entre las zonas del litoral español donde se aprecia mayor recuperación del mercado de la vivienda, lo que se traduce en un sostenido incremento de las compraventas y de los precios y en el aumento de proyectos para obra nueva. El informe «Vivienda en Costa 2018», presentado este jueves en Málaga y elaborado con datos de todo el litoral español (en el que el peso de las viviendas vacacionales es muy significativo), coloca a toda la costa de la provincia entre las franjas en “clara recuperación”, junto a algunos tramos de Alicante, Barcelona y Cádiz. La zona situada entre Marbella y Manilva fue la primera en reactivarse hace unos tres años, le siguió la comprendida entre Torremolinos y Mijas y continuó el pasado ejercicio en la Axarquía.

La enorme actividad del litoral malagueño en el conjunto nacional queda plasmado en el hecho de que tres localidades se colocan entre las cinco de la costa española (excluyendo las que son capitales de provincia) con mayor número de compraventas de vivienda en 2017. En concreto, Marbella es la tercera del ranking con 4.285 operaciones en 2017 tras Torrevieja (Alicante), líder con 5.084, y la también alicantina Orihuela (4.297). Mijas es la cuarta con 2.907 y Estepona la quinta (2.681). Benalmádena, sexta, registra 2.145 compraventas. El plazo medio de la comercialización de las viviendas que están actualmente a la venta es de siete meses y medio, un plazo inferior al registrado en años anteriores. El comprador extranjero tiene un peso del 33,5% en el total de operaciones, con británicos, alemanes y escandinavos entre los principales clientes. El porcentaje es más bajo que el del año anterior (un 37%), lo que refeja una mayor actividad del comprador nacional.

Entre las 15 localidades andaluzas con mayor incremento de precios hay seis malagueñas. La mayor evolución en tasa interanual en la región andaluza corresponde a los municipios onubenses de Cartaya (+17,1%) y Almonte (+15,2%), seguidas de Mijas (+13,4%), Fuengirola (+11,9%), Torremolinos (+10,9%), Punta Umbría (+9,7%), Nerja (+9,3%) y Vélez Málaga (9,3%). En Rincón la subida es del 9,1% y en Benalmádena del 7,1%.

Para su informe, Tinsa ha estudiado unas 90 promociones en comercialización a lo largo de todo el litoral malagueño. Si en años anteriores, las promociones a la venta eran de pequeño tamaño (20-25 unidades), los promotorores ya están sacando otras más grandes, de alrededor de un centenar de viviendas. “Se ha pasado la fase de incertidumbre. El sector ha comprobado que que hay demanda y que lo saca a la venta se comercializa”, han explicado el coordinador técnico de Tinsa, Rafael Jiménez-Salas y la portavoz de la consultora, Susana de la Riva.

La localidad andaluza costera con los precios más altos sigue siendo Marbella (2.069 euros por metro cuadrado), por delante de Tarifa (2.021), Cádiz (1.970), Nerja (1.920) y Conil (1.755).

Como valores máximos en Málaga, Tinsa señala que hay viviendas plurifamiliares de segunda mano en Puerto Banús y la Milla de Oro de Marbella que alcanzan los 7.500 euros el metro , y chalés de lujo de más 400-600 metros que llegan a 9.500 euros el metro. En la franja Torremolinos y Mijas los picos son de 3.800 euros el metro en viviendas de los paseos marítimos (no hay oferta de chalés en venta).

En la Axarquía, la vivienda plurifamiliar registra máximos de 4.000 euros el metro en pisos de cierta antigüedad de zonas como las playas de Burriana, El Parador y zona del Balcón de Europa en Nerja. Los chalés muestran valores tope de 4.600 euros el metro en Punta Lara y playas de Nerja, así como en El Cantal y Torre de Benagalbón, en Rincón de la Victoria.

Las expectativas sobre la evolución previsible de precios en el mercado de vivienda vacacional en Andalucía para los próximos meses son optimistas. “En todas las zonas analizadas, los técnicos esperan que este año los precios aumenten, con la excepción de Algeciras y alrededores de Chiclana, donde se inclinan por una estabilización”, han comentado.

Con todo, el fuerte ajuste sufrido durante la crisis sigue estando patente en las diferencias de valor con respecto a hace una década. En Casares el precio medio sigue estando un 56,5% por debajo de 2007, en Manilva un 50,2%, en Vélez Málaga un 44% en Mijas y Torremolinos un 43%. Las mayores recuperaciones se dan en Marbella y Nerja (diferencias del 31% y del 26% respectivamente).

El suelo, a “velocidad de crucero”

Como reflejo del incipiente impulso promotor en algunas zonas, el mercado de suelo también ha incrementado su actividad. Los técnicos de Tinsa consideran que el mercado ya ha adquirido “velocidad de crucero” en el entorno de Marbella, Estepona y Manilva, así como en la Axarquía. Jiménez-Salas ha comentado que se detectan “tensiones” en el precio de la materia prima en la Costa del Sol, pero ha descartado que se esté produciendo un sobrecalentamiento del precio de la vivienda de orden especulativo. “Las subidas del 10% con importantes pero se deben al incremento de la demanda. No vemos un calentamiento preocupante”, ha comentado.

La mejora del mercado también se deja notar en un aumento de proyectos. Dos de los cinco municipios españoles de costa que más visados registraron el año pasado, excluyendo las capitales de provincia, se encuentran en la provincia de Málaga: Estepona (748 visados) y Mijas (386). Tinsa destaca el aumento en el volumen de licencias registrado en Estepona, que multiplicó casi por cinco la cifra de 2016, y también el de Marbella, donde el número de visados creció un 143%, hasta 284 visados de obra nueva.

Jiménez-Salas ha comentado que el stock de vivienda es ya bajo en la Axaraquía y el entorno de Marbella y algo más elevado en la franja de Torremolinos a Mijas. De cualquier forma, ese remanente hereados de la burbuja inmobiliaria responde a una tiopología de promociones que tendrán ya difícil salida en el mercado, por no adecuarse a las exigencias del actual cliente.

La Opinión Málaga

La RazónVizcaya (2.584 €/m2 ), Guipúzcoa (2.545 €/m2 ) y Baleares (2.466 €/m2) son las provincias más caras de España para comprar un piso o una casa. Así se desprende de los datos del Informe sobre el Precio de la Vivienda de Mitula Group (Informe PVMG) correspondiente al segundo trimestre del año.

La cuarta posición de este ranking sería para Barcelona (con un precio medio de 2.418 €/m2 ), mientras que Málaga (2.177 €/ m2 ) se posicionaría en el quinto puesto y Madrid (2.122 €/m2 ) en el sexto. Todas ellas con cifras por encima de los 2.000 euros por metro cuadrado.

Precios no aptos para todos los bolsillos que distan mucho de los que se pagan en otras zonas del territorio. Así, por ejemplo, Teruel (548 €/m2 ), Ciudad Real (747 €/m2 ) y Toledo (770 €/m2 ) se sitúan en el extremo contrario y son las zonas más asequibles para comprar un piso o casa durante el segundo trimestre.

En este sentido, los datos del Informe PVMG permiten constatar que pese a que sigue existiendo una gran diferenciación entre zonas (entre Guipúzcoa, la provincia más cara y Teruel, la más económica, existe una diferencia de 2.036 euros por metro cuadrado), la mayoría de mercados muestran precios al alza y, en muchas ocasiones, es posible hablar ya de cifras situadas en valores precrisis.

Incremento del 2,79 % en los precios en el conjunto de España

Tanto es así que en el conjunto de España el precio medio de la vivienda ha registrado una tendencia alcista durante el periodo analizado y se ha situado en 1.602 €/m2, lo que supone un incremento del 2,79 % en relación al trimestre anterior.

Británicos, franceses y alemanes lideran la compra de inmuebles fundamentalmente turísticos

Hace años, el mayor premio en un concurso de televisión, como el Un, dos tres, era el apartamento en la playa. Éste, junto con el coche, era la recompensa por la que todo concursante suspiraba. Pero contar con una casa en la costa no era sólo cosa de los programas de TV. Disponer de un piso o un apartamento en alguna de las zonas de España que miran al mar era síntoma de prosperidad y crecimiento.

Durante la última crisis, este segmento del mercado de la vivienda fue uno de los grandes damnificados, pues, además de que en los años previos se construyó con unas expectativas demasiado halagüeñas, muchos propietarios se vieron en la necesidad de deshacerse de esos inmuebles o bien alquilarlos para sacarles una rentabilidad.

Pero la crisis no repercutió igual en todas las zonas de costa. En aquellas situadas más al interior y, por tanto, menos consolidadas, la caída de los precios llegó a alcanzar hasta un 60%. Áreas como Castellón, Murcia y Almería, fueron algunas de las que más sintieron ese impacto. Sin embargo, en zonas con más tradición turística, como las localidades alicantinas de Jávea o Benidorm, el golpe de la crisis fue algo menor.

Además, la inversión extranjera, que hoy se mantiene, también amortiguó la caída de este segmento. Según los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) del Colegio de Registradores de la Propiedad correspondientes al primer trimestre de 2018, en los últimos 12 meses cerca de 63.000 compras de viviendas han correspondido a extranjeros, «superando las más de 61.000 interanuales al cierre del trimestre precedente». Así, la adquisición de pisos por parte de extranjeros se mantiene por encima del 13%, alcanzando un resultado interanual del 13,11%.

Británicos (15%) franceses (8,15%) y alemanes (7,83%) son las tres nacionalidades más numerosas interesadas en el sector inmobiliario español.

Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa, señala que los datos demuestran que, “en el caso de los británicos, el efecto del Brexit no ha sido tal, pues siguen siendo los inversores más numerosos en el mercado inmobiliario español. Es cierto que estas tres nacionalidades, históricamente, han sido las mayoritarias, pero empiezan a aparecer otras como la noruega o la china”.

Los archipiélagos, a la cabeza

Desagregando los datos por comunidades autónomas se ve que el interés de esta inversión proveniente de fuera de España se centra en destinos turísticos, preferiblemente de costa. Así, “las comunidades autónomas con mayor peso de compra de vivienda de extranjeros han sido fundamentalmente las tres que vienen encabezando los resultados: Baleares (31,72%), Canarias (29,62%) y Comunidad Valenciana (26,47%)”, señalan los registradores. En estas tres comunidades prácticamente una de cada tres compras de vivienda ha correspondido a foráneos.

A estas tres autonomías le siguen otras con un alto atractivo turístico de sol y playa para los inversores extranjeros. Se trata de Murcia (17,50%), Andalucía (13,97%) y Cataluña (11,64%).

“El comprador de vivienda en la costa es sobre todo extranjero, atraído no sólo por el clima sino también por los precios de los inmuebles en nuestras costas. Es cierto, que el inversor nacional se está despertando, pero muy lentamente”, señala Toribio. Recuerda, además, que, según el último estudio sobre el mercado inmobiliario realizado por Fotocasa, el 12% de quienes participaron en alguna compraventa en el último año buscaban adquirir una segunda residencia y un 11% querían comprar como inversión. Toribio llama la atención al hecho de que el 34% de aquellos interesados en comprar esa segunda vivienda la querían para destinar al alquiler de corta estancia.

En opinión de Pedro Soria, director Comercial de la tasadora Tinsa, con el ajuste de precios durante la crisis, “ha ganado protagonismo la compra para dedicar al alquiler. Entre los compradores extranjeros los hay que quieren residir en España de forma permanente en su jubilación (o ya lo están haciendo) o, al menos, quieren pasar aquí largas temporadas. Entre los nacionales, la demanda más activa es la que busca rentabilizar su inversión por la vía del arrendamiento, aprovechando la popularización en los últimos años de plataformas que hacen más accesible que años atrás la gestión del alquiler de corta estancia”.

Los responsables de UDA señalan que “alta rentabilidad y bajo riesgo deben ser las piedras angulares de una buena inversión. Ciertos municipios con altos rendimientos combinados, como Arrecife, cuentan con un mercado de alquiler poco activo y, por tanto, poca liquidez y bastante riesgo”.

Siguiendo la estela de subida de precios actual del resto del mercado residencial, el de costa también está reflejando incrementos. Baleares, Canarias y las grandes ciudades como Madrid y Barcelona son las áreas donde más están aumentando. “En el caso de las Islas Baleares, ya se registran subidas del 10%, y en Ibiza, concretamente, ya se está a niveles de los años del boom. Pero hay una ciudad que marca la diferencia y ésa es Málaga, también su costa, donde se ha experimentado una subida de precios del 17%”, apunta Toribio.

Además de estas zonas, el director Comercial de Tinsa, apunta otras donde también se está produciendo un crecimiento de los precios y de la actividad. Se trata del “norte y sur de Alicante, los alrededores de Barcelona y ciertos enclaves de la costa de Cádiz, como Sotogrande y Tarifa”. Añade que “también se han registrado en el último año crecimientos importantes en ubicaciones donde empieza a hacerse patente el cambio de tendencia tras años de ajustes, por ejemplo, en ciertos enclaves de la costa de Pontevedra o de Huelva”. En lo que se refiere a la provincia gallega, los datos recogidos por Tinsa arrojan una subida del precio del metro cuadrado en la localidad de Sanjenjo del 24,6%, respecto al año anterior, hasta alcanzar los 1.753 euros el metro cuadrado en el primer trimestre de este año. “Son zonas vinculadas principalmente a la demanda nacional, que se ha recuperado más tarde que el comprador extranjero. También en la Manga del Mar Menor ha mejorado la situación del mercado vacacional en el último año, aunque todavía no ha tenido efecto palpable en los precios”, señala Soria.

Pero hay otras regiones en las que la recuperación va más lenta. Se trata de “Castellón, la costa gaditana y, en general, la costa cantábrica, con la excepción de País Vasco, donde el mercado de segunda residencia se confunde con el de primera, y de ciertos enclaves del litoral asturiano”, sostiene Soria.

En su opinión, y desde una perspectiva general, “la mejora del mercado de vivienda vacacional se va extendiendo, poco a poco, a más zonas. En primer lugar, se percibe en una reactivación de compraventas, y después en precios y en actividad de nueva construcción”. Soria añade que, según el último IMIE General y Grandes Mercados de Tinsa, “la costa mediterránea se ha encarecido de media un 3,4% en los cinco primeros meses del año, pero todavía arrastra un descenso acumulado desde máximos de 2007 del 44%. Siguen existiendo focos donde el stock tendrá una digestión a más largo plazo, pero, en general, se va absorbiendo y ya no es un problema que lastre el mercado de forma generalizada”.

Fuen te El Mundo

Mercado inmobiliario

El mercado residencial del litoral malagueño tocó fondo en 2011 y comenzó a remontar ya en 2012, dos años antes que en el resto de España, con la meca del turismo foráneo —Marbella y alrededores— de avanzadilla. Este repunte anticipado estuvo «liderado casi exclusivamente por inversores/compradores internacionales», según destaca un informe de Panorama Properties.

La senda alcista se ha consolidado y las compraventas —que en el conjunto de España crecieron un 14,6% en 2017, la mayor subida desde 2007— se han disparado en los municipios costasoleños, con casos como Málaga capital (27,9%) o Estepona (26,6%), que casi duplican el promedio, según datos de Tinsa.

Málaga, Marbella, Mijas, Estepona y Benalmádena encabezan las transacciones en todo el litoral andaluz, con 7.041, 4.285, 2.907, 2.681 y 2.115 casas vendidas el pasado año. Y la previsión es que continúe el ascenso ya que expertos inmobiliarios y bancarios coinciden en que estamos en los umbrales de una nueva época dorada para el sector inmobiliario que durará, al menos, hasta 2022.

Estas expectativas se reflejan en la gran cantidad de proyectos residenciales que están entrando en carga en el mercado litoral malagueño. Así, la inmobiliaria y consultora costasoleña Prime Invest estima que, actualmente, hay más de 200 proyectos de obra nueva en la Costa del Sol y alrededor de 11.000 viviendas en venta, que se entregarán en los próximos ejercicios. Solo esta firma comercializa 27 promociones de apartamentos, adosados o villas, que suman 3.000 casas, la cuarta parte en Estepona, seguida de Marbella, Mijas y Benahavís, el triángulo conocido como«milla de oro».

Los proyectos están impulsados por promotores o fondos extranjeros, y también por empresas locales con fondos propios o asociados con otros inversores. Compañías como Metrovacesa, Aedas, Vía Célere, Neinor, Urbania o Kronos Homes o la sevillana Insur, que suman miles de casas en cartera, son muy activas en esta zona en expansión.

ABC

PGOU de Marbella

Según Prime Invest, los grandes desarrollos de localidades como Estepona y Mijas están, en parte, empujados por «el frenazo» de nuevos proyectos de Marbella, tras la suspensión del PGOU por el Tribunal Supremo. «Si bien se ha desbloqueado en parte en el último semestre, siguen existiendo problemas urbanísticos estructurales que impiden la normal actividad inmobiliaria en el municipio», destaca la consultora.

El comprador, en un porcentaje muy elevado, es internacional. Los escandinavos (suecos, finlandeses y noruegos) han tomado la delantera y son los que están liderando las compras de casas en el litoral malagueño. «Como conjunto siguen siendo los principales en este mercado junto a daneses, belgas, franceses, alemanes y holandeses», destaca dicha firma. Por su parte, los británicos están muy afectados por el Brexit, pero siguen con presencia habitual; y, en menor medida, también existen clientes rusos (antaño el cliente principal) y de Oriente Medio.

En este contexto se está produciendo un cambio de dinámica: las compraventas de viviendas nuevas crecen ya más que las usadas en este enclave turístico. Así, en Málaga capital se vendieron el año pasado 599 casas a estrenar, un 31% más que en 2016, frente al repunte del 27% del mercado de segunda mano. También sucede lo mismo en Marbella y Mijas, donde la oferta de nueva planta está arrasando, con repuntes del 75% y 145%, respectivamente.

Según Darío Fernández, socio de Prime Invest, «se ha pasado, en poco más de 3 años, de un modelo de obra acabada de la anterior crisis, con unos pocos proyectos de obra nueva que se vendían a gran ritmo, a una nueva situación de mercado, casi sin stock y con multitud de proyectos de obra nueva. Algunos de ellos muy bien centrados en la demanda exacta del cliente internacional, que claramente funcionarán mejor que aquellos menos acorde al cliente existente en la Costa del Sol. Es un mercado en alza, con buenos ritmos de ventas y mejora de precios. La competencia se ha acrecentado muchísimo y serán cada vez más palpables las diferencias en ritmos de ventas y precios según el acierto, o no, de cada promotor a la hora de analizar la demanda y saber atenderla».